Inversión Extranjera en Bienes Raíces en EE. UU. y FIRPTA
Lo que un inversionista extranjero le debe al IRS por una propiedad en Estados Unidos, desde el día en que empieza a cobrar renta hasta el día en que la vende, explicado por una firma bilingüe de Houston que trabaja el flujo de entrada con la misma frecuencia que el de salida.
Representation on the Mexico Side
Los tres momentos en que el fisco estadounidense alcanza al propietario extranjero
La mayoría de los inversionistas extranjeros esperan un solo evento fiscal, el de la venta. Son tres, y solo uno de ellos es la venta.
- Mientras la conserva. La renta de un inmueble en Estados Unidos es ingreso de fuente estadounidense, y la forma en que se grava depende de una elección que usted hace o deja de hacer
- Cuando la vende. La retención FIRPTA se queda con un porcentaje del precio bruto de venta al momento del cierre, antes de que alguien calcule lo que realmente debe
- Si fallece siendo propietario. Un inmueble en Estados Unidos es un bien ubicado en territorio estadounidense para efectos del impuesto federal sucesorio, y la exención para una persona no domiciliada es de $60,000, no la cifra a la que están acostumbrados los ciudadanos estadounidenses
Los tres se rigen por reglas distintas y tienen ventanas de planeación distintas. La estructura con la que compra la propiedad determina en buena medida los tres resultados, y por eso la conversación útil ocurre antes del cierre, no después.
Cómo funciona realmente la retención FIRPTA en el cierre
La Foreign Investment in Real Property Tax Act, codificada en la sección 1445 del Internal Revenue Code, obliga al comprador a retener un porcentaje del precio bruto de venta cuando el vendedor es una persona extranjera, y a enterarlo al IRS.
Dos elementos de esa frase generan casi toda la confusión:
- La retención se calcula sobre el precio bruto de venta, no sobre su ganancia. Una propiedad vendida con pérdida puede tener retención de todas formas
- El comprador es el agente de retención y responde por los errores, razón por la cual compradores y title companies retienen el máximo por defecto cuando existe cualquier duda sobre el estatus del vendedor
La tasa general es del 15% del monto realizado. Aplica una tasa reducida del 10% cuando el comprador destinará la propiedad a casa habitación y el precio se ubica entre $300,000 y $1,000,000. Aplica una exención total cuando el precio es de $300,000 o menos y el comprador la adquiere para habitarla. El comprador reporta y entera mediante los Formularios 8288 y 8288-A, por regla general dentro de los 20 días siguientes al cierre.
Cómo recuperar lo que se retuvo en exceso
La retención no es el impuesto. Es un depósito contra un impuesto que todavía no se ha calculado, y en una ganancia moderada suele exceder por mucho la obligación real.
Hay dos caminos para cerrar esa brecha, y se distinguen sobre todo por el momento en que se toman.
Paso 1: Solicitar un certificado de retención antes del cierre
El Formulario 8288-B le pide al IRS reducir la retención al monto de impuesto que realmente se espera de la venta. Presentado con suficiente antelación, significa que el dinero nunca sale de sus manos. Requiere un número de identificación fiscal estadounidense, que es justo el paso que la mayoría de los vendedores descubre demasiado tarde.
Paso 2: O presentar una declaración estadounidense después y solicitar la devolución
Un vendedor extranjero persona física presenta el Formulario 1040-NR por el ejercicio de la venta, reporta la ganancia real y acredita el monto retenido. La diferencia regresa como devolución, en los tiempos del IRS y no en los suyos.
Paso 3: Ambos caminos requieren un ITIN
Un vendedor extranjero sin número de seguro social necesita un Individual Taxpayer Identification Number, que
se solicita con el Formulario W-7. Iniciar ese trámite en el cierre en lugar de meses antes es la causa más común de una devolución FIRPTA retrasada.
La elección que cambia cómo se gravan sus ingresos por renta
Una persona física extranjera que recibe renta de un inmueble en Estados Unidos enfrenta dos regímenes muy distintos, y el que aplica por defecto es el menos favorable.
- Sin elección, la renta se trata como ingreso fijo o determinable, gravado a una tasa fija del 30% sobre la renta bruta, sin deducción alguna por intereses hipotecarios, impuesto predial, seguro, honorarios de administración, reparaciones ni depreciación
- Con la elección de la sección 871(d), la actividad de arrendamiento se trata como actividad empresarial, el ingreso pasa a ser ingreso vinculado efectivamente y se grava a tasas progresivas sobre el ingreso neto, después de todas esas deducciones
En una propiedad de renta apalancada, la cifra neta con frecuencia queda cerca de cero o en negativo una vez contada la depreciación, de modo que la diferencia entre ambos regímenes suele ser la diferencia entre un impuesto real y ninguno. La elección se hace mediante una declaración anexa a la declaración anual, y una vez hecha aplica a todos sus ingresos por bienes inmuebles en Estados Unidos y permanece vigente hasta que se revoque con autorización del IRS. Su inquilino o administrador de la propiedad también necesita el formulario de retención correcto en expediente, que es el Formulario W-8ECI y no el W-8BEN una vez hecha la elección.
La exposición de $60,000 al impuesto sucesorio que nadie menciona en el cierre
Una persona no domiciliada en Estados Unidos cuenta con una exención de $60,000 del impuesto federal sucesorio, aplicable a bienes ubicados en territorio estadounidense. Un inmueble en Estados Unidos es uno de esos bienes. Las acciones estadounidenses en tenencia directa también.
Esa cifra no se indexa y no guarda relación con la exención disponible para ciudadanos y domiciliados estadounidenses. Un inversionista extranjero que posee directamente una propiedad de $900,000 en Houston, sin planeación, carga una exposición sucesoria con tasas que alcanzan el 40% sobre el monto que excede los $60,000. No existe un tratado en materia sucesoria entre México y Estados Unidos que lo atenúe.
La estructura de propiedad es la palanca aquí, y no opera de forma aislada: interactúa con el análisis de impuesto sobre la renta y con FIRPTA. Hay estructuras que mejoran la posición sucesoria y empeoran la del impuesto sobre la renta, y al revés. No existe una respuesta única correcta, solo la correcta para el horizonte de tenencia, el financiamiento, las necesidades de flujo y los herederos de un inversionista en particular.
Preguntas frecuentes de inversionistas extranjeros en bienes raíces
¿Cuánto se retiene cuando un propietario extranjero vende un inmueble en Estados Unidos?
Por regla general, 15% del precio bruto de venta. Baja al 10% cuando el comprador destinará la propiedad a casa habitación y el precio se ubica entre $300,000 y $1,000,000, y existe exención total cuando el precio es de $300,000 o menos y el comprador la habitará. Como se calcula sobre el precio bruto y no sobre la ganancia, el monto retenido con frecuencia excede el impuesto que realmente se debe.
¿Se puede reducir o evitar la retención FIRPTA?
Reducir, en las circunstancias adecuadas, solicitando un certificado de retención con el Formulario 8288-B antes del cierre para que el IRS autorice retener el impuesto real esperado. "Evitar" es el planteamiento equivocado: el impuesto se debe de cualquier manera. Lo que cambia es si el IRS conserva su dinero durante un año mientras se procesa una devolución.
¿Pago impuesto en Estados Unidos por la renta de mi propiedad si vivo en el extranjero?
Sí, pero el monto depende en gran medida de una elección. Sin ella, 30% de la renta bruta sin deducciones. Con la elección de la sección 871(d), tasas progresivas sobre el ingreso neto después de intereses hipotecarios, impuestos, seguro y depreciación, que en una propiedad financiada suele ser una cifra mucho menor.
¿Necesito un ITIN para vender una propiedad en Estados Unidos?
En la práctica sí, ya sea para solicitar el certificado de retención o para presentar el Formulario 1040-NR con el que se solicita la devolución. Solicítelo con el Formulario W-7 lo antes posible dentro de la operación, porque el tiempo de trámite del ITIN es el cuello de botella habitual para recuperar lo retenido en exceso.
Antes del cierre, no después
FIRPTA es el momento en que los inversionistas nos llaman, y es también el momento en que quedan menos opciones. Las decisiones que importan — la estructura de propiedad, si conviene la elección sobre ingreso neto, si la solicitud del ITIN ya debería estar en marcha, cómo se atiende la exposición sucesoria — están todas antes en la operación. Si ya es propietario de un inmueble en Estados Unidos, nuestra
asesoría fiscal para expatriados e inversiones extranjeras cubre la parte continua, y quienes mantienen la propiedad a través de una entidad deberían empezar por nuestra página de
impuestos para negocios estadounidenses de propiedad extranjera.
